El mercado de viviendas comienza a despegar

Las transacciones comienzan a recuperarse poco a poco. Según las previsiones del Instituto de Práctica Empresarial, las ventas subirán un 5% en 2014. El stock de pisos nuevos sin vender se reducirá en un 18%, desde 766.000 hasta 652.000 inmuebles. Es decir, 114.000 menos que en 2013. Incluso, vuelve la producción de obra nueva.

El electrocardiograma del mercado inmobiliario comienza a angularse. Tras seis años sufriendo una crisis tan dura que ni siquiera permitió la reconversión del sector, la vivienda comienza a recuperar las constantes vitales. Poco a poco, de forma muy dispar (en unas zonas crece bastante, en otras se desploma aún) y con la cautela lógica que ha inoculado la crisis, pero la mejoría ha comenzado a notarse. En un mundo tan atomizado como el del ladrillo, hay que fijarse en la tendencia más que en los datos mensuales.

Y la tendencia ha llegado a su punto de inflexión, de manera que en 2014 se venderán más viviendas que en el año anterior. Es la principal conclusión de la última edición (la vigésima ya) del Pulsímetro Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial (IPE, escuela de negocios inmobiliarios), al que ha tenido acceso EXPANSIÓN.

El informe calcula que en 2014 las transacciones de inmuebles residenciales se incrementarán un 5%. La mayor cantidad de operaciones de fondos de inversión inmobiliarios que se está comenzando a producir (“hay ambiente”, como se suele decir en la jerga del sector) ha ayudado a descorchar la expectativa de recuperación.

En concreto, si en 2013 se enajenaron 699.691 inmuebles urbanos, según el registro de la propiedad, en 2014 la cifra crecerá hasta 734.675 transacciones. Los últimos datos del Centro de Información Estadística del Notariado, relativos a enero y febrero -que reflejan las escrituras-, apuntan también a un crecimiento de las transacciones inmobiliarias.

En el primer mes del año, el número de compraventas de viviendas registró un crecimiento interanual del 59,2%, y en febrero, un 39,8%, por la normalización de las tasas interanuales tras el fin de los incentivos fiscales a la compra de vivienda a principios de 2013. Por ello, estas tasas no se repetirían, pero esconden cierto cambio de tendencia.

Menos stock

El informe del IPE -cuyas previsiones a cierre de año se han elaborado a partir de los datos oficiales y al estudio de mercado local de la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC)- cifra el stock de pisos nuevos sin vender a final de 2014 en 652.000, un 14,8% menos que en 2013, cuando el excedente era de 766.000. Es decir, 114.000 casas vacías y sin estrenar de los promotores y los bancos encontrarán un comprador este año. Desde 2010 se han drenado 290.000 pisos del stock.

El director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE, José Antonio Pérez, autor del informe, opina que, ante la reducción del volumen de obra y el aumento del nivel de ventas de casas nuevas que vaticina para 2014 y 2015, “se seguirá drenando stock, con lo cuál en determinadas zonas y según tipo de productos y perfiles de cliente, ya se está produciendo el efecto de la demanda embalsada”. Es decir, no tiene por qué coincidir que la mayoría de los pisos en venta estén en donde se encuentran los compradores.

Por eso hay zonas en las que se agota el stock y otras en las que vender un piso es casi un milagro. El IPE cree que las grúas volverán a verse en ambos casos: “Durante 2013 acabó la convergencia de los proyectos visados, iniciados y terminados. Y en 2014 la producción de obra nueva volverá, en lugares donde el stock existente no satisface las necesidades de los clientes o donde, sencillamente, no existe el tipo de vivienda que se demanda”, apunta Pérez. Este año, “la actividad de obra nueva inicia su recuperación, en zonas prime, para perfiles de clientes solventes y con productos muy adaptados a sus necesidades”, agrega el estudio.

La escuela de negocios inmobiliarios vaticina un repunte de los visados “en las zonas prime de costa, aunque tengan aún mucho sin vender”. Es decir, que las promociones con calidad, buenas localizaciones o de lujo sí encuentran fácilmente comprador, incluso en ciudades con promociones a precio de saldo. En concreto, de las 60.000 viviendas que se visaron en 2013 se pasará a 63.000, según las previsiones del IPE. Que esta actividad edificatoria se recupere es fundamental para obtener cierta salud (sostenible, no en burbuja) del sector. Lo ejemplifica Marcial Bellido, presidente del IPE: “Si los que tiran del tren de la industria inmobiliaria y de la construcción están arruinados, desorientados o desmotivados, no es posible pensar seriamente en recuperaciones a corto o medio plazo del sector y, en consecuencia, de nuestra economía y de la generación de empleo”.

Además, la producción de nuevas viviendas volverá a algunas zonas donde ya no queda excedente de ladrillo. Porque, como se puede comprobar en la infografía que acompaña este texto, hay autonomías con muchísimo sobrante de pisos y otras donde no queda tanto por drenar.

Madrid, peor que Cataluña

Las regiones con más stock son Comunidad Valenciana (164.000 pisos) Andalucía (102.500) y Castilla-La Mancha (83.700). Entre las tres concentran más de la mitad del excedente de viviendas a cierre de 2014. En concreto, el 53,6%. En el lado opuesto, Extremadura (3.238), Navarra (3.854) y Baleares (7.965) son las que menos stock tienen. Cataluña cuenta con un excedente de 12.977 viviendas, menos de la mitad que Madrid (27.198 casas).

Hay dos caminos para seguir drenando el stock. El primero, la pujanza de los compradores extranjeros. En 2013 el número de adquisiciones de vivienda libre realizadas por ciudadanos foráneos se situó en 55.187, el 21,4% del total de operaciones y un 9,8% más que en 2012, según los datos de los notarios. El segundo, y más importante, las hipotecas. La banca ha comenzado a conceder, tímidamente, más crédito nuevo, pero no es suficiente. Porque los préstamos son el verdadero riego sanguíneo de la vivienda.

Fuente: Expansión.com