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Este año habrá demanda

Vende ahora que puedes ¿Por qué aumentará la demanda de viviendas durante 2015?

Las principales razones por las que aumentará considerablemente la demanda de viviendas serán:

a) El crecimiento del crédito hipotecario. La superación de los test de estrés, unido a las menores oportunidades para obtener plusvalías vía compraventa de deuda pública o enajenación de activos no estratégicos, llevarán a las entidades financieras a incrementar el crédito concedido. Un aspecto que hará que las hipotecas vuelven a convertirse en un producto gancho, es decir, más ideadas para captar nuevos clientes o fidelizar a los antiguos que para generar un gran margen de intermediación por euro prestado.

Este aspecto provocará la reducción generalizada del diferencial sobre el euribor al 0,75% y la aparición masiva de hipotecas a 35 años. De forma selectiva, también observaremos el retorno de préstamos que financian el cambio de vivienda (compra primero de la nueva y posterior venta de la antigua), así como de los otorgados por el 100% del valor del piso para inmuebles que no son propiedad del banco.

Debido a todo ello, a diferencia de 2014, año en que el crédito concedido a las familias para la adquisición de pisos descendió aproximadamente un 3,5%, en el 2015 éste aumentará alrededor del 8%. Sin duda, un cambio sustancial que comportará la vuelta a la normalidad de la financiación hipotecaria destinada a la compra de vivienda.

 

b) El incremento sustancial de inversores nacionales. Ni los rusos, más vendedores que compradores en 2015, ni los ingleses ni los alemanes serán los protagonistas de la inversión en vivienda en el actual año, sino los españoles. La expectativa de recuperación de los precios, la elevada volatilidad de la Bolsa, la baja rentabilidad nominal ofrecida por la renta fija a corto plazo y el peligro de incurrir en pérdidas en la de largo plazo, volverán a dirigir a los inversores hacia el mercado residencial.

Las adquisiciones se realizarán preferentemente en las zonas donde residen (un clásico de la inversión inmobiliaria) o en el centro de su ciudad, decantándose sólo un pequeño porcentaje por adquirir una residencia en la playa o en la montaña. A pesar de su atractivo precio (en algunos casos inferior a 60.000 euros), casi ninguno de ellos comprará en las pequeñas ciudades. Los principales motivos serán la elevada dificultad para alquilar las viviendas adquiridas, debido al elevado exceso de oferta y a la pérdida de población que muchas de ellas padecen, así como las escasas perspectivas de revalorización de las mismas a corto y medio plazo.

 

c) El desplazamiento de una parte de la demanda de alquiler a la compra. En los últimos años, numerosas familias han optado por vivir de alquiler a la espera de que bajara más el precio de la vivienda, disminuyera la incertidumbre sobre su futuro en la empresa donde trabajan o consiguieran ahorrar el capital necesario para pagar el porcentaje del importe del piso que normalmente no financian los bancos. En la actualidad, una gran parte de ellas cree que en el próximo futuro el precio de la vivienda tenderá más a subir que a bajar, ven más improbable su despido en el trabajo y, después de años de ahorro, ya están en disposición de adquirir el piso deseado.

Además, dado el mínimo histórico del euribor en diciembre de 2014 (0,329%) y la expectativa de que el tipo de interés de referencia del BCE continúe a un nivel muy reducido durante al menos los tres próximos años, observan que les es mucho más ventajoso en la actualidad comprar que alquilar. El motivo es que los intereses pagados mensualmente por el préstamo hipotecario contratado serán en la inmensa mayoría de los casos inferiores al importe del alquiler sufragado por un piso similar.

 

d) La recuperación macroeconómica. Un crecimiento económico del 2,2% generará un aumento de los beneficios obtenidos por un significativo número de autónomos y pequeños empresarios. Un aspecto que hará que algunos de ellos decidan cambiar de vivienda o invertir en una adicional. Sin embargo, la creación de más de 350.000 puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo (metodología de la contabilidad nacional) tendrá una escasa repercusión sobre la demanda de viviendas, pues la inmensa mayoría de los generados serán temporales o a tiempo parcial y escasamente retribuidos.

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